香港海港建設與土地發展一百六十年

香港海港建設與土地發展一百六十年

 

何佩然

 


香港的第一項填海工程 -- 文咸海旁

 

倘將田土廳廳長哥頓1843年繪製的地圖與1856年維多利亞城的地圖比較1,不難發現文咸海旁 (Bonham Strand) 即海旁地段83至89號的一段,近西區市場一帶土地,從地圖上明顯可見有人工造地的痕跡2

 

1851年12月28日星期三晚上十時左右至翌日清晨5時半在下市場即現址蘇杭街 (Jervois Street) 發生的一場大火,可以說是香港推行第一次填海工程的動力來源3,也是城市核心向西伸延的里程碑。 火災起火的地點是第十六號地段601號的志昌服裝店,距離中區葛比利維斯頓公司 (Gibb, Livingston & Co) 的貨倉只有150呎,火勢最猛烈的時分為29日凌晨1時。火災的範圍東面波及現址皇后大道中與蘇杭街、威靈頓街交界、南至皇后大道中、西面至蘇杭街與摩利臣街接壤、北至蘇杭街以北海旁。火場的面積達189,792平方呎(約4.4英畝),初步估計會影響政府每年少收8,375英鎊地稅,1852年政府公佈直接受影響的地段較火災當日估計少,只涉及1、4、6、9、11、16、17、28、32-35、99、102、103、117、163、180、191、193及202地段,可獲豁免地稅為700英鎊4

 

火災發生期間,為免火勢向東蔓延至中環地區,軍部及海軍曾使用100磅炸藥炸毀房屋,以堵截火勢,結果導致450間民房被焚毀,兩名中尉湯建士 ( R. A. Tomkyns) 及魯格 (R. A. Lugg) 死亡,數名軍人受傷,200名華人失踪,財物損失高達3萬英鎊。 儲存大量貨物、房屋密集,缺乏足夠水源以及簡陋的防火設備都是火勢一發不可收拾的原因5。災場受損毀程度十分嚴重,政府必須重建下市場,由於政府一向對太平山海旁地段華人聚居的衛生環境及治安頗有微詞,是次的火災,正好給予政府一個重新規劃華人社區的機會。

 

第一任總量地官哥頓,就下市場的重建,草擬了香港的第一個填海工程。首先是確定文咸海旁填海工程,施工的位置以現址威靈頓街、蘇杭街及皇后大道中三條街的交界為起點,至蘇杭街與摩利臣街交匯處為終點。在當時文咸海旁向北伸展,繼而在海旁開闢一闊約50呎的海旁道。政府估計是項填海計劃的建築成本為每平方碼25元。至於填海的物料,主要來自附近的山丘,部分則來自太平山區建築廢料。政府會將新建成的海旁地段公開拍賣,海旁地段的業權擁有者必須負責碼頭、部份填海工程及海堤的興建費用,政府亦容許海旁地段業主向使用碼頭的公眾人士徵收費用,政府將透過徵收新增土地的地稅增加庫房收入。

 

其實是次的填海能順利進行,沿海地段業權能輕易被解決,是由於文咸海旁地段的業主大部份為華人,由歐洲人業主持有的地段只有第1號及第4號的葛比利維斯頓公司 (Gibb, Livingston & Co),第6號的摩遜 (J. G. Mornson) 及 第191的卓普爾 (L. M. S. Chapel),使政府較容易與業主達協議,加上大部份地段租約期在2至3年內屆滿, 原業主不會再作重要投資,約滿後也沒有理由反對填海6

 

文咸海旁的填海工程計劃,對政府日後的填海工程有很大的參考價值。1850年代政府仍未意識到原海旁業主對新填土地的業權問題,才是填海工程最大的阻力,故繼文咸海旁填海計劃後,政府提出寶靈填海計劃及中區填海,企圖大力開拓土地資源。 建成後的文咸東街是19世紀末20世紀初,華人金銀貿易業的匯聚中心,創立於1910年的金銀貿易場也於1933年遷入文咸東街52號。

 

 


中環至灣仔的第一次填海計劃

 

政府在順利開展文咸海旁的填海工程後,企圖將建設華人社區的填海模式用於中區及灣仔一帶。1856年政府擬於中區政府山以北,一直向東伸延至東角,興建東西長約四哩,闊約50呎海旁大道,並於中環填海地區建設公眾碼頭,新的填海計劃在港督寶靈 (John Bowring) 任內推出,故又稱寶靈計劃。1856年2月25日政府設立專責委員會,成員包括律政司安斯德 (Attorney General, Thomas Chisholm Anstey)、工程師加柏 (Engineer- William Cowper)、及代總量地官包亞 ( Acting Surveyor General, Julius Charles Power),就有關填海工程,向公眾諮詢,蒐集各方面意見,委員會需釐清下列疑點:

 

1. 香港政府是否應負責所有海旁興建工程?
2. 填海工程峻工後,現擁有海旁地段業主就新填的海旁土地,應繳納多少地稅?
3. 倘現海旁地段業主,不願負責填海工程經費,政府應否負擔該筆費用?政府應否讓願支付填海工程費用的海旁地段業主,負責其名下海旁土地的擴建工程?
4. 文咸海旁填海工程應否被列為海旁填海計劃的一部份?
5. 如何釐定海旁填海工程峻工後,沿岸乘客上落及貨物起卸的規條
7

 

委員會就填海計劃所蒐集到的回應,雖未能盡釋政府的疑團,但卻說明了社會對填海計劃的種種要求,委員會綜合了一致為社會認同的兩大共通點。

 

1. 政府需負責監管全部填海工程,並就衛生、環境、治安等問題提供相應措施,工程的進度及結果需由總量地官 (Surveyor General) 承擔。
2. 英皇應擁有新建成土地的特權。

 

填海工程最大的阻力,來自海旁地段業主的反對。1841年6月14日第一次賣地時,雖大致肯定海岸的邊界,但由於海旁深度及彎度各地段有差異,政府允許買主按照實際情況修定海旁邊界,故1841年6月14日出售的土地,沿海一段實未有明確的界限,許多海旁地段業主以平整海旁為由,私自填海8。港督璞鼎查遂於第二次公開拍賣土地,1842年3月22日發表政府公報,說明海旁邊沿的填土隸屬英皇,私人不得佔有9,正式指明沿海新填土地的業權,但1841年6月14日出售的土地卻不受1842年3月22日的法例限制。政府不但無法收回新填海後土地的業權,更不能就新增土地徵收地稅,1844年3月4日璞鼎查甚至嘗試減少新填土地的地稅,希望業主申報新填土地面積。

 

自寶靈計劃推出後,私人企業如寶順洋行就所持有的3、4、5號海旁地段的業權申明該公司在1841年6月14日購買地時已清楚劃定範圍,不希望增加所持有地段面積,並堅持其擁有海旁的業權。

 

寶靈填海計劃,1859年2月4日受寶順洋行大班及立法局成員 (Legislative Council) 甸地 (John Dent) 猛烈批評,其所提出的重點有四:

 

1. 政府是次的填海計劃侵犯原海旁邊界的業權。填海後,海旁地段不再臨近海邊。
2. 寶靈填海計劃的推行,將使政府財政陷入危機。因根據政府估計寶靈填海計劃需費19,000英鎊,而1858至1859年政府就是項工程只向英國申請4,000英鎊貸款,是年香港因興建監獄、醫院,需向英國借貸10,000英鎊,估計政府必須再向英國借貸,寶靈填海計劃實遠超香港政府財政負擔能力範圍以內,而英國亦沒有必要向香港的基建項目長期提供無限量貸款。
3. 政府就寶靈填海計劃的經費計算不準確,政府在1858年政府公報第178號中指出寶靈填海計劃所需費用為19,000英鎊,但總量地官估計需費87,648英鎊,但經費仍未無將其他配套項目,如軍部醫院以東面積約0.75平方哩的校場的興建費用列出,估計是項計劃總支出會超過112,000英鎊。
4. 目前各大洋行的正門均位皇后大道,而海旁多為廚房、馬廐的所在地。填海後,使這些原位於海旁的設備,將會位於主要通道的要塞,有礙城市觀瞻。

 

甸地反對自黃泥涌至海軍灣的寶靈海旁大道填海計劃的申訴書,在1859年2月5日被立法局接納,並於當日正式宣佈計劃無限期擱置10

 

由於寶靈海旁計劃過於龐大,涉及的資金過巨,且直接影響的私人企業的利益,一些既為立法局議員,又為洋行大班的權貴,利用本身的財力及人際關係向英政府提出抗議,而香港政府本身苦無資金,無法獨力推行工程,中區及灣仔的填海計劃遂無法開展,而一拖竟達四十年。

 

政府希望透過填海工程,為城市增加更多公共空間的念頭,並未因寶靈計劃失敗而打消,1866年政府再將中環填海計劃提上議程,政府擬將原船政廳西移,原址改建大會堂 (Town Hall)11,船政道碼頭一帶海旁則興建公眾碼頭,方便上落客貨。 由於船政廳以東的3,250呎以東為軍營,政府必須將原軍部 (War Department) 的建築 (Fletcher’s Building) 所佔用的土地改建為碼頭,並將原海旁擴建。該構思被軍部指為侵犯業權,軍部更認為將公共建築蓋於部隊附近,會影響軍方的保密程度,未獲軍部同意12

 

寶靈計劃及中區填海計劃建議不獲通過,事件反映1860年代港島可供公眾使用的土地嚴重不足,城市的擴建除了需要充足的經費以外,軍方及私人企業對城市的發展均有著舉足輕重的影響。

 

政府擴張城市核心的大計雖未能落實,但1866年的維多利亞城已初具現代城市的規模,可分為1)石塘咀2)西營盤3)太平山4)上環5)中環北及中環南6)下環7)灣仔8)寶靈頓9)掃旱埔九個區域13,並開始逐漸伸展。

 

 


1860年代上環至西環的填海

 

1860年政府開始構思將華人社區從上環的文咸西街進一步擴張至西環,是年的3月1日,政府提出擴充西環的藍圖,建議將華人社區的邊界向西伸展至正街,向南至般含道,東邊街及正街,而皇后大道西至般含道之間會興建呈東西走向的第二街,是項計劃估計成本約為631英鎊14

 

繼1850年代文咸海旁填海建成文咸東街以後,1868年政府再計劃向文咸東街以西與摩利臣街交匯點向西伸延37號A地段,填海建造文咸西街。計劃的財政預算案在同年獲得通過,並於1868年獲財政年撥備,文咸西街工程建築費用預計為6.87萬元 (折合14,313英鎊),原海旁地段的私人業主需負責所屬地段的擴建工程費用, 建成後原業主可繼續獲得新填土地的使用權15,政府就是項工程支付約4,915英鎊 (折合港元23,592)16。1868年南北行公所於文咸西街成立17,故文咸西街又稱為南北行街,1860年代末專門經營香港、泰國、新加坡及汕頭之間的貿易的潮汕商人大多聚居於此,街內以從事藥業、蔘茸買賣的南北行最多,次為金山莊,再次之為銀號18

 

1868年文咸西街填海工程的資料,首次詳細地披露了早期填海的技術和建築特色。工程最強調的是海堤防禦颱風的能力,建造的海堤會使用堆石法 (Pierre Perdue),其建築特色與現代的「垂直海堤」建築法相約,海堤靠海一面的傾斜度為2比1,而靠陸地的一面則為1比1。 堤基用每塊不少於8立方呎的大石建成,石與石之間的空隙填以碎石,堤基以上的堤壁則用方石 (ashlar masonry) 建造,為使海堤更堅固,全部工程改用三合土及黏土黏合劑代替石灰19,填料主要來自醫院道上的山丘,以移山填海為基本概念及興建海堤的建築法,都是日後填海的楷模。

 

1870至1875年年間政府積極在西環造地,工程伸延至西環的卑路乍街以北,經過多年的填海工程,皇后大道西以北當時稱為海旁大道,後稱為德輔道西的大街,基本上已透過填海建成20。1874年香港受颱風吹襲,海旁的損毀嚴重,政府遂於在1875年提議以西環山道為起點向東伸延至掃桿埔一帶的沿海地段修築海堤,並於東邊街至西邊街海旁一帶行填海工程,但計劃一再受資源不足影響,無法全面推行。

 

 


維城大規模的填海工程

 

西環至中環海旁填海

 

早在1850年代中期,政府曾提出中環填海計劃,1875年,在經歷過1874年的猛烈颱風吹襲後,也開始構思在西環進行大規模的填海,由於經費不足,加上海旁業主及軍方爭拗沿海土地業權問題,計劃一直未得到落實。在30多年後,即1887年7月13日,香港九龍倉公司 (Hong Kong and Kowloon Wharf and Godown Co) 大班保羅 . 遮打 (Paul Chater) 重新將海旁填海計劃提出討論,在取得政府及商人的共識後,一項自十九世紀中期以來最大規模的填海計劃亦隨之而徐徐展開。是次填海範圍西起至西環的煤氣公司,東止於美利碼頭 (Murray Pier),全長約3,400碼 (10,200呎),闊250呎,填海面積廣達58.7英畝,填海工程完成後海堤對外水深平均最少有20呎。

 

遮打填海計劃的構思,可以說是配合了當時社會的需要。1880年代港島北面沿岸海床,受珠江三角洲淤泥長期沖積,已變得愈來愈淺,春季潮退時,淺水處水深不及20呎,在遠洋輪船體積日趨龐大的情況下,北面沿岸地區已無法停泊較大的船隻。因此,在北部沿岸填海,可解決遠洋輪船泊岸的問題,而填海所增加的土地面積,也對19世紀不斷增長的移民人口有莫大禆益,根據當時的總測量官派斯 ( J. M. Price) 的綜述: 1873 年香港全年新增的人口有1,500人,而1887 年全年新增人口更高達8,000人,故港島亟需大量平地滿足新移入人口的需求21

 

西環至中環海旁填海工程所創造的58.7英畝土地,約5.5英畝為政府土地,53.2英畝土地業權屬海旁地段業主,其中27英畝,會用作興建道路,有26.2英畝可供私人業主發展商用樓宇及民房,估計該批土地可蓋建樓房1,320幢,供應39,000人口居住。倘以1887年新增人口7,000-8,000人為基礎計算,填海新增的土地可解決未來5年人口上升的需要22,紓緩西環至中環人口過於密集的壓力,改善市民的衛生環境。

 

遮打的建議書能得各方面的支持,除了填海配合當時的社會需要以外,在技術運作方面,可行性甚高:

 

1. 建築成本低廉 ─ 由於大部份費用由海旁業主承擔,政府只需負責其位於中環的物業:木球場、大會堂、中央市場、船政署及編號63地段向北伸延共約5.5英畝土地的興建費用。據遮打的估計,建築成本每平方呎2元,政府只需付建築費48萬元。
2. 可獲取回報高 ─ 估計新填好的土地,建成後每平方呎的底價為4元,拍賣成交價最高可達每平方呎12-15元。政府物業前面填海建成的新土地的淨利潤可高達150萬元,而政府更可向新業主每年徵收2.5萬元地稅及6萬元差餉及其他稅項。
3. 充分掌握填海技術 ─ 政府可使用1865-1868年間上環永樂街及1868-1870年間在文咸西街填海工程所使用的堆石法 (Pierre-perdue System) 興建海堤 。該海堤自建成後,20多年來經歷了不少風雨,仍分毫未損,足見1870年代香港已掌握了填海的技術。另一方面,全部工程將由工務署統籌,工程的質素及進度較易控制。

 

遮打的建議亦並非通行無阻,在1887年9月政府就填海工程細則諮詢海旁業主意見,結果受到位於西角的中華煤氣公司的反對,該公司經理科斯 (F. W. Cross) 認為以每平方呎平均2元作為建造價格計算,並沒有就工程的難度、所需填料的數量等技術問題作詳細評估,使建築成本可能較低的西環業主需補貼中環地段的興建費用。 建成後,中環地段的地價卻明顯較西環高,而政府就建成後土地所徵收的地稅,亦沒有因應土地價格差異,作出相應調整,因此中華煤氣公司建議填海工程應劃分地段,計算建築成本,按工程的難易程度及地區特性徵收建築費用及地稅23

 

1888年6月1日政府完成自西角煤氣公司至中環美利兵房填海工程的諮詢,並由總測量官向布政司公佈填海計劃的修訂內容 : 港島北面沿岸填海全長3,400碼,闊250呎,深約20呎,政府負責興建600碼,海旁地段業主2,800碼,其中160呎闊用作樓宇興建,填海後原有海旁大道會擴闊75呎,沿岸新行車及貨物裝卸大道亦闊達65呎,商戶可將商舖向前伸展10呎。 因應著修築海堤成本及實際工程難度,工程按地區分為七個部份,先開始興建第一、第七部份,進而至第二及第六,繼而為第三及第五,最後則為第四部份。

 

中環海旁填海工程覆蓋面積分佈如下表:

 

表2.2 西環至中環海旁填海計劃新增面積預估 (1888)
供私人發展地段政府土地
第一部份第二部份第三部份第四部份第五部份第六部份第七部份總計
面積(平方呎)197,707114,080197,86550,605155,021240,233185,0031,140,544約26.2英畝約5.5英畝
地段編號184-191,198-199,204-20581,90-94,10637,57-58,68-6935,225,227,232-23821-22,38-39,41,44-51,59-61,73-80,206-22410,10A,10B,12-15,18,53A,53-56,62,63A,66,99-1002A,2B,2C,7,102-104
資料來源:
“Praya Reclamation Scheme”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Hong Kong, Noronha & Co, 13 July, 1887.
“Report of the Operation of the Public Works for the Year 1890”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1891, No. 13.
“Report of the Director of Public Works”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1893-1903.
“Surveyor General’s Department Report for the Year 1891", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1892, No. 2, p. 116.

 

工程於1889年開展,1903年完成,建築成本的預算、實際投資及建成後估值大抵如下:

 

表2.3 西環至中環海旁填海計劃投資情況 (1890-1903) 單位:港元
私人投資政府投資工程總支出
第一部份第二部份第三部份第四部份第五部份第六部份第七部份總計(元)
1889年預估每平方呎投資成本1.892.721.733.021.741.831.36
總值港元374,232310,854345,233153,044270,690440,315251,8602,146,228362,3692,508,597
估計建成後每平方呎價值4577778
總值港元790,828570,4001,385,055354,2351,121,1472,208,8921,480,2647,910,8211,803,9569,714,777
每年實際支出
1890 (私人)
(政府)
7,128

55,888
6,051
3,114
444
5,004
1,418
7,876
755
21,788
32,305
106,849

34,922

141,771
1891 (私人)
(政府)
42,019
34,580
65,662
6,553
814
9,188
2,520
14,631
1400
31,817
48,472
204,450

53,206

257,656
1892 (私人)
(政府)
43,792
49,613
112,574
7,020
1,260
14,215
4,213
27,669
2,120
77,925
111,087
332,808

118,680

451,488
1893 (私人)
(政府)
24,985
35,455
33,076
1,822
304
3,428
1,003
5,666
545
9,601
12,473
114,033

14,325

128,358
1894 (私人)
(政府)
46,758
36,246
31,594
7,064
234
14,170
774
53,029
637
51,701
10,157
240,562

11,802

252,364
1895 (私人)
(政府)
63,318
6,202
36,698
55,692
9,727
8,671
1,698
57,374
1,036
44,549
5,710
272,504

18,171

290,675
1896 (私人)
(政府)
14,087
5,755
48,600
39,144
5,464
63,670
16,858
29,767
1,542
27,310
12,955
228,333

36,819

265,152
1897 (私人)
(政府)
24,596
11,706
43,961
11,964
3,290
62,781
18,516
50,382
3,337
27,919
3,393
233,309

28,536

261,845
1898 (私人)
(政府)
20,930
8,161
10,903
25,031
31,947
5,661
49,059
-1,373
52,328
1,095
-15,716
3,005
174,482

16,549

191,031
1899不詳不詳229,651
1900不詳不詳150,650
1901不詳不詳91,772
1902不詳不詳110,708
1903不詳不詳72,708
總計2,895,829
建成後每年可徵收地稅3,6302,0923,6329282,8384,4143,398總計20,932
估計年差餉及其他稅項總計60,000
資料來源:
“Praya Reclamation Scheme”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Hong Kong, Noronha & Co, 13 July, 1887.
“Surveyor General’s Department Report for the Year 1891”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1892, No. 2, p. 116.
“Report of the Operation of the Public Works for the Year 1890”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1891, No. 13.
“Report of the Director of Public Works”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1893-1903.

 

從上表可見1890年至1898年年間,私人業主的投資達1,907,330港元,由於自1899年起政府再沒有公開私人業主所負擔的支出,故無法計算私人業主的實際支出。1890年至1898年年間,政府投資則為333,010港元,就現有資料只知道1903年工程峻工後的總支出為2,895,829元24,較原先預估超出約15% 。填海工程完成後,大大提升了中上環的發展空間。

1880年代末期,政府除積極推行西環至中環海旁填海計劃外,為了增加可用的土地面積,也有透過招標形式讓私人公司在西環擴充沿海土地,在西環堅尼地城進行擴張的地區包括海旁地段126號及266號的海堤25、沙灘街 (Beach Street) 經哥連臣街至石塘咀中間一帶26及新西環街市27等地。根據1887年的資料顯示,修築海堤的經費較填海工程費用為高,以西環海員之家附近的74,000平方呎的填海計劃為例,海堤興建需費7.3萬元,而填海則需費3.7萬元28

 

海旁東部填海

1897年,在中環進行填海工程之際,政府已籌劃在海旁東部,現址軒尼詩道與莊士敦道的匯合處作起點,至現址波斯富街一帶進行填海計劃,以增加市區的面積,疏導維城密集的人口。由於填海工程需拆卸位於醫院山的海軍醫院,計劃草擬人保羅‧遮打遂建議將海軍醫院搬到九龍,並將醫院山及摩利臣山移平,泥土用作填料,而新增的土地,更可用作舖設電車路軌,紓緩港島交通29,1901年政府估計該計劃可開墾土地面積達700萬平方呎。由於受到皇家海軍對拆建海軍醫院有所保留、私人海旁地段如怡和公司要求的額外豁免權、以及移平摩利臣山在工程技術可行性等種種問題困擾,海旁東部填海計劃的商議時間竟長達20多年。

在海旁地段私人業權代表人及行政局成員保羅‧遮打的長期努力下,計劃終於在皇家海軍答允將醫院遷至昂船洲後,1920年5月4日獲得行政會議通過,政府1921年制定第17號海旁東部填海法例。1921年9月9日工程成功招標,由生利公司 (Messrs Sang Lee & Co) 以276.69萬元,承建沿岸海堤、海旁貨倉、從摩利臣山運土填海、兩個公共碼頭 ( 一為長120.7呎、闊35.3呎的碼頭,另一為T 字形長41.3呎、闊每邊各有21.3呎及41.2呎 ) 、一個長63呎、闊58呎、深15.1呎的垃圾槽,以及一個長58呎、闊32.5呎停泊垃圾船的碼頭等工程。在填海區內,擬定在跑馬地馬場觀眾台至新海旁的排雨水渠工程合約也於10月20日成功招標,工程費用不詳。至於疏浚海港工程則於10月24日由中英工程公司 (Anglo-Chinese Engineering Association Ltd) 與百利公司 (Bailey & Co Ltd) 採用抓泥式挖泥船 (Priestman grab dredger) 疏浚海床,以約7.6萬元承包。政府於1921年10月批出的合約,約共值374.4萬。

填海工程於1921年11月1日正式展開,初步估計建築需時6年,但是工程後因種種原因而延期,工程於1930年才峻工。工程總支出共達542.1萬元,較1919年預估的338.4萬超出了203.7萬元30,較1921年批出的工程合約374.4萬,多167.7萬。

表2.4 灣仔填海計劃支出細目 (1919-1931) 單位:港元
1919年預估成本實際支出超支盈餘建成後超支總額
填海及海堤 (包括填寶靈頓水道、皇家海軍船塢( Royal Naval Camber) 、興建公眾碼頭取代天樂里及軍器廠街碼頭、建垃圾碼頭代替船街舊碼頭、電車路軌改道)1,794,5002,070,459275,959
疏浚工程28,80071,75442,954
填海區溝渠工程462,900795,590332,690
受影響區域原有溝渠重建326,000365,20839,208
受響區域原有水管重建128,00090,270---37,730
道路318,563519,270200,707
建築物重建60,220236,259176,039
庫務部就東區海旁填海計劃預支款項64,697105,54240,845
監管費200,000243,07043,070
額外支出-924,071924,071
總計3,383,6805,421,4932,075,53337,7302,037,803
資料來源:
“Praya East Reclamation Scheme”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1931, No. 1, p. 6.

 

海旁東部填海全部工程共用填料3,111,099立方碼,其中2,906,120立方碼來自摩利臣山,其餘204,979立方碼大多來自渣甸山,新填的土地達90英畝,海堤全長4,995呎,於1929年5月完工31;舊海旁東道2,300呎的道路擴闊至75呎成為莊士敦道;另一段3,600呎海旁東道 (現軒尼詩道的一部份) 則擴闊至100呎;全工程興建闊75呎的道路有13,645呎,闊100呎的達2,080呎,新建道路可舖設長達5,000呎的電車路軌。

填海工程遇到不少困難,除需建築新的海堤及碼頭外,為配合新的排水道,皇后大道東68-80號、99至116號,必須將原有的排水渠提高2呎32,而舊式樓房的第一層在地平線加高後全被蓋過,皇后大道東地面因而被升高。新填海地區新興建的排污渠長達22,239呎,排雨渠長達16,276呎 ; 重建原海旁地段舊排污渠有18,993呎,更換排雨渠14,360呎 ; 新舖設的水管達22,780呎。政府另需於寶靈頓橋址興建36呎闊的明渠650呎,接駁原有道路排水管道至海旁,並興建三條橫跨寶靈頓明渠的橋樑,其中軒尼斯道的橋樑闊100呎,可供電車雙線行走,洛克道及告羅士打道的橋樑各闊75呎,而禮頓山道橋樑亦因地平線提升而重建33。政府原先打算於跑馬地看台 (Grand Stand) 至杜老誌道一段興建一條附有排雨水渠的道路接駁黃泥涌的排水系統,由於摩利臣山屬花崗石的地質過於堅硬而無法實施。政府為改善軍器廠街、東角、摩利臣山道,興建跑馬地的排雨渠,需另撥款218.5萬元收購有關土地34

填海工程雖然困難重重,但海旁東部填海後,海旁蓋建了設有新衛生設備的中式樓房608間,新的建築物包括倉庫、飯館、車房、工廠、展覽廳、油站、電影院、海員學校35

早期的填海工程,除了增加可用土地面積外,也可解決人口密集地區的污染問題,是填海工程鮮為人知的功用之一。1883年衛生委員會成立以後,堆放污物或垃圾的沿岸沼澤地區,不少因衛生環境惡劣而被填為乾地,用以蓋建房屋, 1883年因衛生問題而進行填海的地點有港島的銅鑼灣、西環垃圾灣及九龍半島的油麻地等地區。銅鑼灣的堆填區是位於避風塘以南的沼澤地,海灣面積達26英畝,建成後5英畝用作興建道路,21英畝土地用作興建貨倉,工程需用填土30萬立方碼,倘每立方碼需費9仙,填海需費2.7萬元,加上建造沿岸的舖位3,000元,全工程約需費3萬元,而銅鑼灣填海工程實際支出為2.4萬元36,估計建成後每英畝約值4,000元,21英畝土地共值約8.4萬元37。油麻地堆填區的填海工程約需2萬元,另加其他排污建設需費23,158元,共需43,158元38。從以上例子,可見於沼澤地區填海造地,成本低廉,回報高,並可解決堆填區的衛生問題,可謂一舉兩得。

 

九龍半島的開拓

九龍半島東西兩岸的填海工程

政府在九龍半島出售土地與私人的規條,大體上與港島相約,按土地的位置及用途分為海旁地段 (marine lot),內陸地段 (inland lot),郊區建築地段 (rural building lot),花園地段 (garden lot),政府以出租形式淮許買家於指定的年期內使用該段土地,出租年期一般為75年,而海旁地段亦分為兩種,一為土地其中一邊直接臨海,在潮漲時能接觸海水,而另一則為接近海旁地段,即土地的一邊與海濱之間,受公路阻隔未能直接觸及海水39

在十九世紀末期二十世紀初期,為節省開支,政府曾利用賣地的方式,將填海計劃列入擬拍賣的土地中,透過私人發展商進行小規模的填海工程。為確保私人發展商填海的位置及面積能配合政府的整體發展,政府在賣地前已規定填海的進度及規格,以便日後監管。這方法不但可透過賣地增加庫房收入,更可借助民間的經濟力量進行填海工程,開拓沿海土地。

十九世紀下半期九龍半島油麻地地區的土地開拓,私人發展商產生了頗大的作用。1876年,政府利用公開拍賣形式將九龍海旁地段29、30、31號,即油麻地東起自廟街、南至甘肅街、西至新填地街、北至永星里一帶的土地出售,並要求買家進行填海工程,二十世紀初期稱差館里 (即現址上海街) 至新填地街一段土地,遂於1876年後透過民間填海建成。1899年,政府再公開拍賣差館里 (現上海街以西一帶土地,將填海工程連地契交由私人公司承建。是次賣出的海旁地段包括43-47號,49-50號,52-53號,內陸地段887-897號,地價共值277,710元,平均每平方呎地價為0.06元至1.13元,業主需繳付年地稅10,022元40。1900年海旁地段39號即油麻地新填地街擴闊50呎工程,獲政府減地稅為27元,補償2,280元。

1882年,九龍海旁地段20號、21號的土地,分別以29,025港元及24,025港元賣予保羅 •遮打 (Paul Chater) ,條件是規定遮打將尖沙咀至皇家海軍基地的一段土地平整,發展為貨倉及於沿岸興建海堤,方便大型船隻停泊41。 1900年九龍海旁地段48號、內陸地段394、910、911、912號及紅磡地段219號,也透過修改地契擴充土地達132,297平方呎。政府是次賣地每年多徵984元地稅,業主共補地價5,004元。 1904年九龍海旁地段34號獲政府批准向海旁伸延75,996平方呎42。自1880年代以後,政府接到不少海旁地段業主申請將原有臨海土地面積擴展的申請,由於海旁業主願負責填海工程,並就新增土地繳納地稅、補償地價,及承擔原先臨海土地價格下調的風險,因此申請多被政府接受,而政府在拓展九龍半島土地的計劃中,也節省不少開支43

表2.5 私人土地擴建情況 (1892-1930)
年份香港九龍全港
擴建土地數量(幅)面積(平方呎)年地稅(元)地價(元)擴建土地數量(幅)面積(平方呎)年地稅(元)地價(元)擴建土地數量(幅)面積(平方呎)年地稅(元)地價(元)
1892------------------267,367--12,506
1893------------------479,740--7,797
1894------------------78,6526848,247
1895----------------983,9045614,434
1896----------------184032,06038,486
1897------------------292,5842,23127,321
1898----------------18402,45130,2611,455
18991510,8701052,913832,35341715,716--------
19008354,4101,61034,9602108247--------
1901554,227617,507----------------
190223,844262701483 1377--------
190363,94230552184,0652287,950--------
1904297,06062--488,5291,18282,700--------
190555,664461,141374,9196,81659,006--------
190658,3551,2426,6537104,2724,47326,167--------
1907145,2859754,67831,8403761,403--------
1908727,82746616,91455,4346,9522,463--------
190929086327171826108--------
1910307,9837513,571----------------
19111515,199864,229357,6993325,926--------
19123125,3411,0304,22612811,16042--------
19132619,661153211,26116323--------
19142275,65251916,040846250209--------
19153461,7612555,513548,1203,8241,464--------
19161690,55265519,99672,3044195--------
19171815,9161432,8184303,4342,44437,607--------
191823174,27391821,26210357,9122,86455,867--------
191924------11------------93,279
192023------12------------80,786
192137------18------------76,164
192240------15------------46,842
192331------18------------316,869
192440------8------------464,413
192554------6------89,663------
192637------15------------112,450
192723------5------------22,335
192815------11------------91,949
192916------10------------21,846
193017------15------------62,321
總計--1,058,730------1,162,939------1,605,101----
資料來源:
“Report of the Director of Public Works”, Hong Kong, Administrative Reports, Hong Kong, Government, 1908-1930, Appendix Q.
“Report of the Director of Public Works”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1892-1907.
“Report of the Acting Director of Public Works for 1893”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1894, No. 16, p. 225.

 

私人發展商對九龍半島的開發有頗大的影響,有不少填海工程是由私人業主建造,政府有時會將籌建的填海工程,利用拍賣土地的形式,讓私人發展商開發,有時會容許擁有沿海地段的業主擴建原有地段。上表 (表2.5) 的統計可反映私人土地擴建的情況相當普遍,1892至1898年全港私人土地擴建的面積有160.5萬平方呎,1899至1929年,香港島私人土地擴建的面積有105.9萬平方呎,九龍半島私人土地擴建的面積有116.3萬平方呎,1892至1930年全港透過私人擴建的土地面積共達382.7萬平方呎。

 

註釋
  1. Mapping Hong Kong, pp. 160-161.
  2. Mapping Hong Kong, pp. 160-161.
  3. Talbot, Henry D., “An Outline of the Urban Development of Hong Kong Island During the Nineteenth Century”, Dwyer, D.J. ed., The Changing Face of Hong Kong, HKBRAS, 1971, p. 57.
  4. The Friend of China and Hong Kong Gazette, 3 January 1852, p. 2.
  5. CO129/38, No. 89, “Special Report from Police Department to Major Caine”, 29 December 1851, pp. 120-127; The Friend of China and Hong Kong Gazette, 31 December, 1851, pp. 426-427.
  6. The Friend of China and Hong Kong Gazette, 3 January 1853, pp. 2-3.
  7. “Government Notification No. 50”, Supplement to the Hong Kong Government Gazette, Volume 1, No. 43, 16 April 1856, p. 1.
  8. CO 129/61 “Emigration Office to Treasury”, 30 July 1856.
  9. “Report of the Bowring Praya Commission”, Supplement to the Hong Kong Gazette, Volume1, No. 43, 22 April 1856, p. 2.
  10. CO 129/76, “Proposed Minute of Protest Against ‘The Bowring Praya’”, 4 February 1859; Memorandum, 5 February 1859.
  11. CO129/116, “Colonial Secretary to Earl of Carnarvon, Principal Secretary of State”, 10 December 1866.
  12. CO129/116, “Royal Engineers Office to the Assistant Military Secretary”, 10 December 1866.
  13. The Hong Kong Government Gazette, 28 July 1866, p. 291.
  14. CO 129/77, “Office of Surveyor General Estimate of the Expense Necessary to Be Incurred for the Streets in Suburbs, East and West”, 1 March 1860, pp. 358-363.
  15. CO 129/129, “Office of Surveyor General Estimate of the Expense Necessary to Be Incurred for Strand-Government Share of 10 March 1868”.
  16. “Return of All Public Works, Civil Roads, Canals, Bridges, &c., Not of a Military Nature”, Hong Kong Blue Book, H 2, Hong Kong, Noronha & Co, 1868-1870.
  17. 陳荆淮,〈論香港潮商經濟發展的歷史過程〉,《潮洲學國際研討會論文集》下冊,廣州,暨南大學,1994年,頁609 ; Hayes, James, “The Nam Pak Hong Commercial Association of Hong Kong”, Journal of the Hong Kong Branch of the Royal Asiatic Society, Volume 19, 1979, p. 216.
  18. 陳鏸勳,《香港雜記》,香港,中華印務總局,1894年,頁32。
  19. CO129/129, “Proposed Extension of Praya Bonham Strand – Supplementary Report and Estimate No. 23 of 1868”, 24 March 1868.
  20. CO 129/170, “Plan of Victoria”, 10 March 1875-6 May 1875, p. 535.
  21. Price, J. M., “Surveyor General’s Report, 18 July 1887”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1888, Praya Reclamation Scheme, p. 8.
  22. “Hong Kong Praya Reclamation Scheme, Mr Chater to Acting Colonial Secretary, 13 July 1887”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1888, pp. 1-2.
  23. “Proposed Reclamation Scheme, Enclosure from Hong Kong and China Gas Co Ltd to C. P. Chater, 9 September 1887”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1888, pp. 16-18.
  24. "Report of the Director of Public Works", Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1893-1903.
  25. “Government Notification No. 168”, The Hong Kong Government Gazette, Hong Kong, Noronha & Co, 8 May 1886, p. 390; “Government Notification No. 333”, The Hong Kong Government Gazette, Hong Kong, Noronha & Co, 28 August 1886, p. 809.
  26. “Government Notification No. 115”, The Hong Kong Government Gazette, Hong Kong, Noronha & Co, 26 March 1887.
  27. The Hong Kong Government Gazette, Hong Kong, Noronha & Co, 23 April 1887, Volume XXXIII, No. 18.
  28. The Hong Kong Government Gazette, Hong Kong, Noronha & Co, 16 April 1887, Volume XXXIII, No. 17.
  29. 《孖刺日報》1901年3月1日。
  30. “Praya East Reclamation Scheme – Final Report”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1931, No.1, pp. 1-2.
  31. “Report of the Director of Public Works for the Year 1929”, Hong Kong Administrative Reports, Hong Kong Government, 1930, Appendix Q, Q 74.
  32. “Report of the Director of Public Works for the Year 1929”, Hong Kong Administrative Reports, Hong Kong Government, 1930, Appendix Q, Q 90.
  33. “Praya East Reclamation Scheme – Final Report”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1931, No.1, pp. 3-5.
  34. “Report of the Director of Public Works for the Year 1921”, Hong Kong Administrative Reports, Hong Kong Government, 1922, Appendix Q, Q 65-67.
  35. “Report of the Director of Public Works for the Year 1932”, Hong Kong Administration Reports, Hong Kong Government, 1933, Appendix Q, Q 62.
  36. “Return of All Public Works, Civil Roads, Canals, Bridges, &c., Not a Military Nature”, Hong Kong Blue Book, Hong Kong, Noronha & Co, 1883, F 8-9; 1884, F 8-9; “Legislative Council No. 1”, The Hong Kong Government Gazette, 1 March 1884, p. 101.
  37. CO 129/210, “Reclamation of Causeway Bay with Report and Plan”, 28 June 1883.
  38. CO 129/210, “The Swamp at Yaumati”, 28 June 1883.
  39. CO 129/377 “Memorandum in Reply to Messrs Deacon, Looker & Deacon’s Letter of 184/1911 to the Secretary of State”, p. 303.
  40. “Report of the Director of Public Works for the Year 1899”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1900, No. 14, p. 232.
  41. “Sea Wall and Godowns at Kowloon” The Hong Kong Government Gazette, Hong Kong, Noronha & Co, 11 February 1882.
  42. “Report of the Director of Public Works for the Year 1904”, Hong Kong Sessional Papers, Hong Kong, Noronha & Co, 1905, No. 14, p. 218.
  43. CO 129/377, “Public Works Office (or Department?) to Colonial Secretary”, 11 June 1903; CO 129/377, “Kowloon Marine Lots Nos. 29, 30 & 31”, 18 April 1911. (what same CO number but 8 years apart?)